◆2021年日本の出生数は過去最少84万人だったそう。
戦後の出生数が260万人なので、1/3になってしまった。
不動産投資をする上で人口動態はかなり大事。
今でも空き家が多いのに新築はどんどん建つ。
ハウスメーカーはそれが仕事だから仕方ないのだけれど
空き家は増える一方だ。
となると、今までやっと賃貸がついていた物件はさらに苦しい。
今まで以上に物件を厳選していかないと生き残れない。
私自身の物件選定の基準を記しておきたい。
◆物件を選ぶ基準
これから記載していくことは【理想】で、この条件でなければ買わないというものではない。
そんなこと言ってたら多分買えない。
➀CF
私のような底辺投資家はCFが出ないと無理。
よって中古１択。頭金も２割は入れる。
利回りは時期で変わるので、返済比率で1/3未満が理想。
つまりは、1/3入居でローンが支払可の状態。
②立地
立地はどう頑張っても変更できない。
これからは人口減、多少利回りを犠牲にしてもこだわりたい。
千葉県北西部東武野田線の内側(東京寄り)、鉄道駅徒歩5分。
相当数の駐車場が確保できている、若しくはターミナル駅であれば
鉄道駅徒歩10分。
土地値が買値の3/4くらいあると理想的。
③その他
新耐震
訳有物件を狙う⇒トラスト利用
こんなところでしょうか。