投稿者: kp

大学を卒業して、まず眼鏡屋に就職。

メガネが好きだったから。

この職場でよかったことは、同僚。今でも連絡をとる。

メガネのバイヤーまでやって、満足。転職。

同機は、あらかた転職していったが、結構いいとこにきまっている。

みんな、優秀であった。

次がマンションデベロッパー。

上場企業ではあったが、2カ月ほどで民事再生。

ここで働いていなかったら、不動産には手を出していないと思う。

激務過ぎて宅建に落ちるが、翌年に無事取得。

社会人の東京時代は、もう10年以上前だし、正直あんまり覚えていない。

しかし、振り返ってみると必要な時間だったのかなと思う。

いきなり所有物件や条件の話になってしまったので、少々自己紹介。

千葉県出身。

父：公務員。母：専業主婦。兄弟は多い方。お金持ちではなかったと思う。

高校卒業まで千葉在住。

小・中はサッカー部、高校は軽音楽部。ベースは中2から現在まで続いている。

高1～2は結構さぼってしまって、高３は勉強してた記憶しかない。

東京の私大文学部で歴史を勉強。

一人暮らし、バイトばっかりしてた記憶。バイトの友達の方が多かった。

同級生の友達は多くはなかったが、楽しい大学生活だった。

機会があれば、また大学行きたい。通信を検討中。

就活はそんなにうまくいかなかった。コミュ力は低い方だ。

大学行くべきか論争は、正直どっちでもよいと思うが、

行けるなら行っといたほうが楽かなと。

いいとこには就職できなかったけど、OB等つながりができるし

優遇してもらえることも、私の場合は多かった。

その後の人生をイージーモードにできる可能性があると思う。

その後の人生の方が圧倒的に長いわけだし。

ある程度のレベルであれば行っといたほうがいいと思う。

　

◆2021年日本の出生数は過去最少84万人だったそう。

　戦後の出生数が260万人なので、1/3になってしまった。

　不動産投資をする上で人口動態はかなり大事。

　今でも空き家が多いのに新築はどんどん建つ。

　ハウスメーカーはそれが仕事だから仕方ないのだけれど

　空き家は増える一方だ。

　となると、今までやっと賃貸がついていた物件はさらに苦しい。

　今まで以上に物件を厳選していかないと生き残れない。

　私自身の物件選定の基準を記しておきたい。

◆物件を選ぶ基準

これから記載していくことは【理想】で、この条件でなければ買わないというものではない。

そんなこと言ってたら多分買えない。

➀CF

　私のような底辺投資家はCFが出ないと無理。

　よって中古１択。頭金も２割は入れる。

　利回りは時期で変わるので、返済比率で1/3未満が理想。

　つまりは、1/3入居でローンが支払可の状態。

②立地

　立地はどう頑張っても変更できない。

　これからは人口減、多少利回りを犠牲にしてもこだわりたい。

　千葉県北西部東武野田線の内側(東京寄り)、鉄道駅徒歩5分。

　相当数の駐車場が確保できている、若しくはターミナル駅であれば

　鉄道駅徒歩10分。

　土地値が買値の3/4くらいあると理想的。

③その他

　新耐震

　訳有物件を狙う⇒トラスト利用

　こんなところでしょうか。

2022年3月にアパートを購入

スペック

場所：千葉県北西部・鉄道駅徒歩4分

　　　第1種住居地域

　　　第2種高度地区（12M）

価格：6000万円台

規模：2棟16部屋

築年：S62年とH11年

間取：1K～2DK

家賃：30,000円/月～50,000円/月

利回：満室想定12％以上

返比：満室想定1/3未満

現状：14/16

特筆：一棟が再建築不可

　　　浄化槽・プロパンガス物件

　　　2項道路・4M私道に4M接道

　　　確定測量付、通行・採掘承諾取得

　　　水面下物件